認真的女人最美

New Credit Card Protection for Consumers

還記得我十一月份寫的那篇Attention! Credit Card Holders嗎? 不知道你是否成為受害者之一? 聯邦政府終於提出對消費者的保護措施, 其中包括 (CNBC):

1. Longer grace periods. Card issuers must mail statements 25 days before the due date. Today, some mail them 14 days before the due date.

2. Fair allocation of payments. Now issuers will have to apply over minimum payments the balance with the highest rate instead of being at the issuers discretion.

3. No more universal default. Issuers won't be able to take adverse actions against consumers if they make unrelated late payments on other accounts. This would be prohibited under the new rules. Many issuers publicly object to universal default yet practice it.

4. Fees will be reigned in big time. No more "fee harvester" cards that take advantage of desperate consumers looking to get a card at any cost. In many cases these cards have low credit limits that can be largely used up by the fees even before the card is used.

5. No more double cycle billing. This is already a thing of the past but the new rules will officially retire the practice. Double cycle billing is the practice of an issuer calculating interest on a daily balances from more than just the previous 30 days.

新法將對信用差或是信用歷史短的人, 在申請信用卡上更加不易, 且會增加信用卡公司的成本 ($10 billion a year), 但對大多數信用良好, 繳款正常的持卡人來說, 卻是遲來的正義, 因為這項新措施要到2010年七月才正式實行, 無辜的消費者還要等上十八個月才能受到新法保護, 對我來說,這時間太長.

雖然我目前尚未成為受害者, 但是我對信用卡公司的作法很鄙視, 因為它們身為發卡公司, 他們有責任對申請人做信用調查, 而不是為了生意, 只要你申請就發卡, 然後再全面性對所有持卡人作一至性調高利率, 調高最低應繳額, 主動取消未始用的卡, 或降低使用額度, 即使你繳款正常也受害, 這還有天理嗎?

所以我已經寫信給California Senator Dianne Feinstein, 希望她能夠促使新法案早點生效, 避免擴大消費者在信心上的損失. FEAR 的負面力量是非常強大的, 看看布希利用人民因為911產生的恐懼, 對我們的隱私權侵略的程度之大, 這在以往正常的時候是絕對不可能達成, 這是題外話.  我希望身為讀者的你, 也能去信給California Congress, Let your voice to be heard.

2/17/1009 天線電視全面轉數位

我想我的讀者裡應該沒有人家裡是用傳統天線接收電視節目的吧, 不過如果你是, 或者鄰居的老先生老太太家裡是用天線看免費電視頻道, 要注意喔, 明年二月十七日開始將全面改成數位播送, 在那之前如果住戶沒有去買Converter Box, 將沒有電視頻道看. 如果你是看第四台(Comcast)或是小耳朵, 就不用擔心.

政府提供四十元的折價卷, 每戶可領取二張, 但是是以先到先取的方式 (First come first serve), 所以越早去領取越好, 請上官網索取. 大型連鎖電器商店都接受折價卷 (BestBuy, Target, Fry's), 但是只有少數獨立網路電器店接受, 所以要是先問清楚. Converter Box的品牌很多, 到底哪一款比較好呢? 根據Consumer Report的報告, Alpha Digital AT2016 $55的影像品質最好, 而且價格合理, 但是多半要上網才能採購.

Attention! Credit Card Holders

“通常” 當聯邦儲備銀行的利率只有1%的情況下, 信用卡利率也會跟著下降, 但是當銀行面臨接二連三的金融風暴之後, 損失慘重, 信用卡利率及相關費用不降反漲.

如果你持有Chase, Citibank, Capital One, BOA, American Express, Discover, Home Depot, Nordstrom, Target等公司發行的信用卡, 你可能要很注意新的Terms and Conditions (通常你收到沒仔細看就丟了的那張薄紙), 因為即使你的信用分數很高, 繳款正常, 這些信用卡公司的規定改變也會影響到你.

如果你的高額卡債 (Large balance) 持有超過二年, 每個月可能會被多收一筆費用, 即使你每個月都按時繳最低應繳額. 每月最低應繳金額也可能從原本的2%, 調高至5%. 另外也將提高Overdraft (刷超過信用卡額度的手續費), Cash-advance, Default interest rates (遲付款), Foreign-exchange transaction rate, Balance-transfer fee. 有的銀行減少發卡量; 有的停止新卡促銷活動和迷人的條件; 有的近期發出的新信用卡給的額度比以往要低, 而且會主動關掉沒有餘款, 且一年沒有任何交易的信用卡; 有的會主動降低現有持卡人的信用卡額度. 

各家信用卡的條件改變不一, 所以你一定要注意, 以免因為一時不察, 白繳血汗錢.

推薦一個資料豐富的信用卡網站: Credit.com, 從最基本的如何申請你的第一張信用卡, 如何比較各家信用卡的優惠, 何時使用Credit card or Debit Card, 如何累積信用分數, 信用歷史怎麼來的, 上哪裡申請免費的信用報告 (Credit Reports),如何申請貸款, 到如何幫助你恢復信用, 解決債務等等, 不論你是剛到美國的新移民; 還是已經住在美國一段時間, 但對美國的信用制度一知半解的人, 這個網站提供各式各樣與個人信用有關的資訊, 你一定要懂.

California Rx Card (加州處方籤折扣卡)

昨晚看到新聞說, 美國的藥貴的讓人叫苦連連, 藥商為了減少抱怨, 在網上提供加州居民免費下載的處方籤折扣卡 (California Rx Card), 加州居民便可以拿這張卡到大多數藥房拿藥享有折扣, 但是在醫院附設的藥房則沒有折扣, 這項折扣也包括給寵物吃的藥喔 (不知道拿這張卡到Costco的藥房還能不能打折).

As a resident of California, you and your family have access to a FREE Prescription Drug Card program. Simply download your Prescription Drug Card and receive savings of up to 75% at more than 50,000 national and regional pharmacies. You may create as many cards as you need. Participating pharmacies include the following: CVS/pharmacy, Sav-On Pharmacy, Rite Aid, Walgreens, and K-Mart Pharmacy, as well as thousands of independent pharmacies. This program has “LOWEST PRICE” logic to guarantee that you pay the lowest price on your prescriptions (you pay the lower of a discount off the Average Wholesale Price-AWP, a discount calculated off MAC Pricing, or the Pharmacy Promotional/Retail price). This card is pre-activated and can be used immediately.

Part-Time Real Estate Agents

當房地產市場熱絡時, 許多人認為考一張地產經紀執照很簡單, 買賣房子的過程很容易, 大家競相去考照, 高峰期在Santa Clara County每三人就有一人有照.  在任何社交場合聊起, 常常都是你有照, 我也有的情況, 但多半以其作為副業, 充其量幫自己及親友做幾件買賣, 不外乎為了省點佣金, 結果變成地產經紀的社會地位不高, 因為無人重視它的專業知識和技能.

原因是當市場熱絡的情況, 交易時間短, 看不出專業知識和技能的重要, 也造就許多半職兼差的; 但是當房地產市場交易減緩, 每筆交易的時間變長的時候, 許多半職兼差的人因為發現好日子不再而轉業的很多, 連許多原本是全職的都開始找其它副業來渡過冷冬 - 有的在零售業打工, 有的兼賣健康食品, 有的兼做貸款, 無奇不有, 因為許多地產經紀在2008年只做一件或零交易, 有誰可以靠那一筆交易的佣金過十二個月呢? (即使是一筆五百萬的交易, 扣掉支出後, 也不夠活)

當環境變困難, 才真正看的出 一個人的決心和毅力, 專業和能耐, 因為自然淘汰法則 - 如果你不夠強壯, 自然就被淘汰; 在環境改變後的情況, 你撐不下去, 就會自動轉行. 時間一久, 剩下的就是最強狀的一群, 雖然現實, 但是對於最後留下的從業人員或是廣大的消費者卻是雙贏的局面. 希望房地產業及貸款業都可以維持良幣驅逐劣幣的情況,  當大家都有高水準的專業理念和態度, 那一起工作起來是很愉快的.

這裡有一篇The pastime of part-time real estate 文章, 聊到有關半職地產經紀的景像, 文中問到, 如果你知道你的律師或是會計師是Part-time, 他們另有正職的情況下, 你還會雇用他們嗎?

[轉載商周] 挖掘能力的黃金組合

本篇文章摘自： 商業周刊第 1083 期
作者：曠文琪

當年資、專業與金飯碗都不能被信任時，你還在靠學更多專長，或轉到熱門行業去應付嗎？今天起，你需要的是終生被雇用的力量。

你是一位專業人士嗎？你認為你夠專業，就可以一輩子無憂無慮嗎？如果你的答案為「是」，請試想一下以下的問題：

如果你所在的產業突然發生大變化，今天必須面臨無預警裁員，你能在三個月內，找到和現在一樣令你滿意的工作待遇嗎？

如果沒有把握，你就可以好好思考一下最近職場發生的趨勢：產業巨變的速度比過去更快、專業人士遭遇失業的危機比過去更高。

新危機！再專業也沒有用　白領工作憑空消失，金飯碗一夕褪色

在美國，「在華爾街工作的人，像是一夕之間消失般。」《紐約時報》引述，今年上半年，有六萬六千多位金融專業人員被裁撤。在台灣，遠東航空上千名員工，一夕之間失去工作；《中國時報》七月十七日召開會議，決定裁員人數高達四百三十人。

證券分析師、銀行經理、空姐機師……，這些過去大家眼中的金飯碗，現在都不再容易端得穩。根據美國勞動局統計（BLS），從二○○六年到二○一六年，美國消失最多的工作機會，包含了需要高度金融專業知識的證券交易員，人數可能高達十三萬人，甚至比檔案管理員或電話行銷人員還要高。

「我現在手上的履歷表，最多的就是銀行經理與IT人員。」經緯智庫總經理許書揚說。當台灣越來越多公司因為成本，而把IT部門關掉，外包給大陸與印度時，「再專業也沒用，因為工作就是憑空消失了。」

資歷久也無濟於事，許書揚舉例，一位在製造業待了十年的人事經理，想要轉行服務業卻被刁難，「在一個領域待太久，可能求變的意願不強。」一位在大型外商服務十五年的會計副理，離職後卻長達半年找不到工作，理由是「公司大，分割精細，他只會做應收帳款一個細項；說好聽是專業分工，卻沒有解決問題的能耐。」

怎麼辦？你需要「就業力」 在興趣和趨勢的交集，工作永遠不缺

職場的競爭力，正在被重新改寫！

專業沒有退位，但你很專業卻不夠，你還需要就業力（employability）。

什麼是就業力？經濟合作暨發展組織（OECD）直指，這是未來年輕人必備的能耐之一。研究就業力議題超過十年的英國學者哈維（Lee Harvey）分析，就業力的本質是永續實現自我的能力，而非只是擁有一份工作的能力。而他認為，新時代核心就業力包括態度、個人特質、職涯管理與自我行銷力。

「過去，我們都是只看外在的O（opportunity，機會），判斷要往哪裡去，但這都錯了，應該是看S（Strength，優勢），」「先從裡面往外看，找到興趣與趨勢的交集點才對。」台大國企系教授李吉仁說。

哈維與李吉仁所談的就業力，都不是往外取得某種明確的專業，而是往自己內在尋找金礦。這推翻了現在許多人以為只要拚命學專長、考證照，朝新興行業轉型就對了的思維。

「你在最專長的跑道都跑不好，怎麼會認為在其他跑道可以當第一？」一○四人力銀行董事長楊基寬說。人要想清楚自己的天賦與喜好是什麼，把所有的資源集中在上面，才能事半功倍。「而且，學習本來就是痛苦的，不喜歡，怎麼會學得好？」

要當就業力達人，先用策略角度盤點自己。

「沒有絕對強勢，只有相對強勢，要把自己放在有利的位置上，」李吉仁能從藥廠的企畫，轉型成為鴻海六十萬大軍的訓練導師，就是因為他盤點出自己有表達與整合的能耐，在學術界，這能讓他創造差異化。

第一、盤點自己　把優勢放在最有利的位置上

一○四人力銀行行銷總監邱文仁，念的是視覺傳達藝術，別人認為她到剛起步的人力資源公司工作很奇怪，她卻覺得，自己「創意角度看事情」的能耐是可跨越領域的。結果，從她開始，原本一○四提供的調查數據，被化成有趣的趨勢：一個七夕情人節，她能應景的提出這些單身男女偏好的另一半職業排名；新舊政府一交替，她開始討論直航後應運而生的新工作形態。

邱文仁讓一○四知名度大升，她的行銷創意在人才濟濟的廣告公司中很容易被淹沒，「我不一定是最出色的。」但在總是只談數字的人資領域裡，獨特性就被凸顯。「我以後也可以去旅行社推單身旅遊企畫啊！」了解自己的優勢後，她看未來，充滿了各種可能。

別再被你的學經歷限制，換個腦袋看自己，你隨時都會再創人生高峰。

當其他同業正因為媒體前景而擔心被裁員時，前蘋果日報社會記者蔡坤龍，正騎著腳踏車在嘉義培元里快樂的巡視著。他，現在是台灣知名度最高的里長伯，記錄里長心得的部落格點閱率達到八十萬人。他做里長做到有粉絲來找他合照，並要求自家的里長也要有同樣的服務水準。

蔡坤龍能有今天，與兩年前的決策有關。當時，他眼看媒體環境正在走下坡，但他卻沒有像一般人一樣用職業相關性去想出路，如當企業公關，或是做文字工作。而是想自己的專長是什麼，結果得出：「可以在短時間內，找到關鍵人做關鍵事，使命必達」的結論。於是他利用週休二日的時間，回家鄉選里長，還高票當選。

「當里長，有點像當○○七……，」蔡坤龍的部落格裡寫著。有阿伯清晨七點打電話給他，只因為前一晚在電視跑馬燈上看到社區免費健康檢查的消息，但因為閃很快，看不清楚。蔡坤龍就發揮「抽絲剝繭」的精神，從一百多個有線電視台問起，然後打到衛生所，最後是衛生局。最後，找到了健康檢查的資料，還把健檢的時間、地點、檢查項目、注意事項等等，打成了一份資料，列印出來，送到阿伯家。

這份工作，發揮了蔡坤龍的記者專長，還滿足了他想幫大家解決問題的熱情，這是過去當記者，只能做一個旁觀者無法達到的。他最近還把部落格日記集結成書，從面臨淘汰危機的媒體記者，變身為受歡迎的里長伯與作家。

轉折，往往在一念之間。「未來比的就是內省力！」創新企畫顧問公司總經理鄭啟川說。

只要你願意，與你的內心對話：「我會做得很好的事是什麼？」「我喜歡做的事是什麼？」「我未來想成為怎樣的人？」以上簡單的三個問題，就可能幫你找出你就業力的內在金礦。

哈佛大學心理學家嘉德納（Howard Gardner）提出「多重智能」（multiple intelligences）的概念指出：人類擁有至少十種以上的不同的智能，每個人的專長組合都不同，也就是說，每個人的智能DNA，都是獨一無二。

你獨特的內在金礦組合是什麼？「創意思考」、「在短時間找到重點」，不要小看一些看似跟成功沒關係的特質，例如「能說出好故事」、「真的很愛美」，這些傳統認定跟職場沒關係的特質，未來可能都是你戰勝大環境的武器。

「人，千萬別自我設限。」和碩（從華碩分割出的電子代工製造廠）發言人姚德慈說，她從心理系畢業，就是用能「看透人心」的專長，一路在宏從教育訓練做起，再自動請纓跑業務，到華碩時期還負責管理廠務。雖然教育訓練、業務、廠務，看似是不同領域的工作，但因為她洞悉自己對「人」的能耐，從人的語言與肢體動作，讀出真正的需求，然後滿足他們而找出交集，加上努力學習，所以有今日成就。

第二、不盲從的學習　靠獨特的技能讓自己無可取代

讀懂自己後，按著自己的特質深入充實是第二步。學習，不是跟隨眼前的就業熱潮，而是像一把刀，每一筆，都為了將自己的獨特性，刻得更深，成為獨一無二，讓別人無法取代。

在你閱讀這篇文章的同時，邱文仁可能正聽著iPod而念念有詞。她每天利用兩小時的通勤時間，用iPod學英文；週末又花四小時上補習班，因為她看到，未來她善於行銷的特質可以應用的領域已經不再局限台灣，「語言，可以讓我更進一步，用我的創意協助同事拓展業務。」

看到未來、起而學習，讓每天工作十二小時的她，感覺「好快樂」、「有安心的感覺」。

蔡坤龍為了要把「有執行力」的里長做到最好，他會做實驗，把一個案件同時送往里幹事、議員與線上申報系統，去計算不同行政流程的效率，然後琢磨出不同案件「送案」的最佳途徑。大量的揣摩學習，讓他可以對自己服務里民的內在特質更為深化。

第三、不拘泥舊習　冒險的熱情會點燃未來可能性

當然，盤點自己的特質之後，當你做出選擇時，並不代表立刻一帆風順。

發現自己對繪畫的天分比做竹科工程師還高的李秉祐，轉行為繪本老師時，被大家認為是「放棄金飯碗」。為了這個選擇，他一開始也需要犧牲，他從新竹搬到台北父母家中，不開車而改搭捷運，以節省開支。現在，他在文化大學開課，畫繪本，也教導凌陽等高科技公司的工程師，靠繪畫發揮想像力，因為這是目前亟欲朝美感設計發展的高科技業所最需要的。

雖然現在李秉祐的收入還沒有過去高，「但我覺得未來有很多可能。」當別人羨慕他的勇氣時，「做，就對了。」他說。

你，總是拿什麼衡量自己在職場的能力？是薪水，頭銜還是就職的公司？你真的有盤點過自己的各種可能性，找到最有利於你的戰場？

組織大師韓第（Charles Handy）在《你拿什麼定義自己》一書指出，我們每個人都有機會「讓世界為我所用，而非我為世界所用。」只不過我們太容易像在超市拿起熟悉的早餐麥片品牌一樣，面對自己的職涯，也總是直接抓起熟悉的舊日生活和習慣。

所以，別拘泥於你現在的工作跟職位上了，盡可能發覺你腦袋的可能性。美國殖民地時代的班哲明．富蘭克林（Benjamin Franklin），他的天賦與特質就是無窮的好奇心與執著，以此潛力出發，他是畫家、發明家、作家又是外交家，讓自己的一生比大多數人都精彩。

「永遠，別擔心為時已晚。」「米開朗基羅到七十二歲才開始設計聖彼得大教堂的拱頂，重點是，你有沒有熱情。」《熱情人生的冰淇淋哲學》寫著。當你找到熱情的那一瞬間，你一生的就業力能量可能就在瞬間爆發。

美房市出現復甦前兆 房價可望年底觸底

本篇文章摘自： 商業周刊第 1079 期
譯文者：尹鳴

幾年前，一位友人送了一件T恤給衛斯理大學經濟學家凱西（Karl Case）。T恤上面畫了一棟帶著笑臉的卡通房子，四周飄著許多名叫「房市泡泡先生」（Mr. Housing Bubble）的肥皂泡泡，看起來有點滑稽，但上面的一行字可就令人笑不出來了：「萬一我破了，你就毀了！」（If I pop, you're screwed! ）

友 人特別將這件幽默的T恤送給凱西，因為他正是被視為美國房市最具權威的指標——S&P／凱西席爾房價指數的編撰者之一（編按：S& P/Case-Shiller Home Price Indices，另一位共同編撰者席爾為耶魯經濟學家）；這項指數，會比較同一棟房屋前後數個月的求售價格。信譽卓著的「哈佛大學房市聯合研究中心」指 出，最近凱西席爾房價指數已顯現出，一個只要稍有感覺的美國人，都了然於胸的情形：美國房地產市場，正陷入五十年來最黑暗的深淵。

前兆1：供給過剩漸緩　餘屋量較高峰期少二一％

凱 西席爾指數顯示，美國房價已自高峰下跌近一八％，餘屋量接近歷史新高，與次級房貸直接相關的斷頭屋數量更是暴增。債券天王葛洛斯（Bill Gross）和穆迪研究機構（Moody's Economy）的桑迪（Mark Zandi）等市場專家皆預測，房市可能還會繼續下跌好幾個月，價格至少會再跌一○％。

但根據最近一些市場上房屋量的變動數據來看，此種 論調恐怕是太過悲觀了。成屋銷售最近已經出現微幅增加，房價跌勢也可能即將觸底。根據全美房地產業者協會（National Association of Realtors）統計，五月份求售餘屋已降至四百四十九萬戶，相當於十．八個月供給量；比四月份的十一．二個月供給量明顯下降。

沒錯，房屋供給過剩的情形還是很嚴重，但至少數量已朝減少的方向前進。

就連美國財政部長鮑爾森（Henry Paulson）七月上旬在聯邦存保公司（Federal Deposit Insurance Corp.）一項會議上也指出，房市「調整過程進行順利」，獨棟房屋餘屋量已自二○○六年高峰減少二一％，而且「過去幾個月來，成屋銷售也呈現持平的狀 況，顯示需求正逐漸穩定。」

另外還有多項數據也顯示，房價即將觸底。六月公布的四月份凱西席爾房價指數出現歷來最嚴重的年率跌幅：一五． 三％。但埋在一堆數據裡的一項重要訊息，卻廣被媒體忽略，那就是，與三月比較，二十個區域市場中，包括波士頓、達拉斯、西雅圖在內的八個市場，房價其實已 經出現微幅上漲；而另外十二個市場，大部分房價下跌的速度也開始減緩。此數據與三月份十八個市場房價全面下跌的情形，大相逕庭。

「除了CNBC記者針對這些正面訊息來訪問我之外，其他記者根本沒注意到。」S&P指數委員會主席布利策（David Blitzer ）說，「他們好像都把焦點放在（房價）年率跌幅的壞消息上。」

前兆2：政府將金援次貸　購屋者可望繼續獲得貸款

大 體上，包括凱西席爾房價指數在內，所有的房市指標所描繪的現階段美國房市，似乎都暗無天日。根據最新公布的凱西席爾指數，舊金山地區豪宅（單價在七十二萬 一千五百四十八美元，約合新台幣二千二百萬元以上）價格只比高峰時期跌了一○．七％；低價房屋（單價在四十七萬三千七百一十一美元，約合新台幣一千四百萬 元以下）跌幅卻高達四○．九％；中價位房價則下跌二八．三％。因為中低價位房價跌幅重，使得舊金山房價指數呈現二四．六％跌幅。

美國政府也將進一步對房市伸出援手。美國國會可望提案批准政府透過聯邦住屋理事會，對次級房貸再挹注三千億美元（約合新台幣九兆一千萬元）資金，並且金援 財務已經崩潰的房貸業者「美國聯邦國民抵押貸款協會」（Fannie Mae，亦稱房利美），以及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」（Freddie Mac，亦稱房地美）。

如果成真，購屋者繼續獲得貸款將不成問題。這兩家公司是美國房屋抵押市場上最大的資金來源，他們向銀行買進抵押房屋，重新包裝（證券化）之後賣給券商，再將資金貸給貸款條件比較差的購屋者。

前兆3：新屋開工率縮減　經驗顯示房市一季內反彈

凱 西也認為房價即將觸底。他指出，四月份新屋開工年率已從二○○六年元月高峰的二百二十七萬戶，降至九十七萬五千戶。過去三十五年來，類似的下降（從兩百多 萬戶降至不到一百萬戶）曾發生三次。「以前出現這種情形，房市隨後都在一季內反彈，讓所有的專家都跌破眼鏡，」凱西說，「只要避開搶建嚴重的亞歷桑納、佛 羅里達和內華達，以及泡泡特大的加州地區，很多地區的房價可能很快就會止穩，並在今年底之前開始復甦。」

凱西也坦承，歷史也可能不會重 演，因為美國經濟有可能陷入衰退。前三次房屋開工率大降之前的房市供應過剩，是因為失業率、利率上揚和經濟成長減緩所引起；而這一次卻是因為業者瘋狂從事 自殺式投機放貸所引起。因此，凱西表示，如果經濟陷入衰退或經濟低潮期持續太久，房市復甦的希望可能因此破滅。

富國銀行（Wells Fargo）投資策略長鮑森（Jim Paulsen）預測，隨著斷頭屋減少，房價將在年底前止穩。他指出，風暴核心的次貸壞帳，大部分已經被金融機構打銷。很多失去房子的次貸借款人租屋居 住，「和八○年代初那一次比較，這一次沒那麼痛苦，」鮑森說，「八○年代那一次，美國經濟嚴重蕭條，房貸利率高達一七％以上，失業率近一二％。」

前兆4：購屋負擔改善　房價對所得比率已見下降

凱 西喜歡從房價與國民所得兩者間的倍數關係（Price/Income Ratios），觀察民眾對購屋的可負擔程度。他發現，這項倍數在很多地方已見改善，以鳳凰城為例，這個數字已從二○○五、○六年的九倍，降至比較正常的 六倍。而房屋需求高的某些大都會地區，如洛杉磯和波士頓，這項倍數還是很高。洛杉磯二○○一年是十六倍，現在仍高達十一倍；波士頓則是從十二倍降到九倍。 而有些地方，這倍數則從來不是問題，如底特律，房價只有國民所得的四倍不到；芝加哥也一直在五至七倍之間。

根據全美房地產業者協會最新公布的報告，現在房屋銷售似乎已開始加溫。五月份房屋成交金額已經比四月成長二％，幅度不大，但過去十個月來，這是第二次出現成長。

有 十七萬人口的加州海灣城市——珊瑚角市（Cape Coral），被《紐約時報》及其他媒體描述為斷頭戶大本營。但過去兩個月，因為有便宜可撿，這個城市的房屋銷售額年增率竟超過了四○％，高峰時期售價在 三十萬美元（約合新台幣九百萬元）以上。所謂的「三二二一屋」（三房、兩衛、雙車庫及一座游泳池），如今已降到原價的六成不到。

全美房地 產業者協會經濟學家楊恩（Lawrence Yun）認為，房價將於未來五個月內止穩，並於明年開始復甦。該協會向來是房市啦啦隊，立場一向看多，但楊恩提出多項有力證據證明他的論述。他指出，目前 美國房市銷售速度大約一年五百萬戶，此水準與十年前相當。而美國人口在過去十年內增加二千五百萬人、新增工作一千萬個，新增家庭粗估一年需要一百六十萬戶 房屋，而明年新屋開工率將維持一百萬戶以下，換句話說，供給與需求間的差距將獲得控制。

但這一次的房市慘跌和以往不同，它發生在經濟泡沫漲大的時候，而非經濟蕭條；規模是全國，而非區域性。這聽來也許是事後諸葛，不過回看過去幾年，不難辨認出一連串的發展讓這波房災幾乎無可避免。

二○○○年的股災及翌年的恐怖攻擊（九一一事件）後，各界對於通貨緊縮的疑懼升高，聯準會將利率推低至歷史低點，讓金融體系資金淹腳目，進而將房屋擁有率於二○○四年推升至六九％的高峰，比十年前的六四％高很多。

前兆5：斷頭戶創新高　房市空頭壽命比前幾次短

很 多地區的房價於○四年聯準會開始升息的同時，呈拋物線下墜。在很多地區，民眾開始負擔不起房貸，二胎房貸開始放緩；但那個時候的華爾街，抵押房地產證券化 還像印鈔機般火熱吐鈔，紙上富貴讓參與遊戲的玩家樂在其中。到了○五年，抵押貸款業還在力推許多對購屋者來說，買房子幾乎不要錢的貸款方案，包括貸款成數 百分之百、前幾年只還息不還本等等。

到了○六年，貸款業者還在拚命找新的購屋者，將錢貸出去，有些甚至替客戶偽造收入及資產證明，業界稱 之為「謊言貸款」。貪婪引誘使詐，借貸雙方都相信，房價會一直上漲，這些謊言貸款不會出問題。有些購屋者不但一胎貸款成數已是百分之百，還向金融機構申請 二胎貸款，結果房價開始下跌，屋主發生財務危機的速度便特別快，沒多久就決定不繳房貸，貸款機構開始收到一封封搖起來叮噹作響的郵件（繳不出房貸的客戶， 直接把鑰匙寄還給貸款機構），畢竟房價大跌，留住房屋繳房貸，不如直接斷頭划算。也因此，這波房災惡化的速度，比前幾次快上許多。貸款戶決定放棄繼續繳款 的比率，也衝上空前新高。但這也意味著，這一波房市空頭壽命，可能會比前幾次短。

Bankstocks.com的布朗（Tom Brown）專門研究證券化投資工具，他指出，現在的確已經有一些跡象顯示，房價所承受的壓力，在未來幾個月之內可能會有所減輕。他指出，過去六至八個 月，不償還貸款的新增數量已經在降低當中，這意味著，釋出到房地產市場上的斷頭屋會跟著減少。布朗指出，這個現象可視為房市最壞的時期也許很快就會過去的 強烈暗示，至少從房屋供給量來看是如此。

現在看起來，這一次房市泡沫破滅可能不像媒體所描繪或華爾街形容的那般慘烈。沒錯，是有很多人失去了他們的房屋，但也有很多人的房屋貸款得自欺騙，很多購屋者純粹是投機客，這些人貸款成數都是百分之百，當房價下跌時，當然以最快的速度決定賴帳，一走了之。

而且有一點很重要，大家最好記得，從凱西席爾房價指數中可以看出，美國房價排名前二十大的都會區，長期購屋者的房價，從二○○○年到現在，已經上漲了七○％。

房 價要從像現在這般嚴重的衰退谷底完全復甦，通常要花五至十年，但至少目前的數據已經顯示，房價向下走的趨勢已經快要過去。

（本文譯自《霸榮週刊》七月十四 日封面故事〈Bottom's Up: This Real-Estate Rout May Be Short-Lived〉）

＊霸榮告訴你：
1.4月份房價出現歷來最重的年率跌幅：15.3％，市場認為房價即將觸底。

2.房屋供給過剩情形依然嚴重，但數量已減少，5月份求售餘屋已降至10.8個月供給量，較4月份11.2個月下降。整體房市5月份成交金額較4月微幅成長2％。

3.專家預估除亞歷桑納、佛羅里達、內華達，以及泡泡特大的加州地區外，大多數地區房價將止穩，並在年底或明年初開始回升。

4.房價要從谷底完全復甦，預計仍要花上5至10年。

＊房價短線重挫，長線仍呈大漲幅——爬越高跌越重，這道理特別適用在過度炒作的都會區房價上，尤其是邁阿密及洛杉磯等地。

地區：拉斯維加斯
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-27.9％
2000年至'08年3月漲跌幅：69％

地區：鳳凰城
房價高峰時間點：2006年6月
3月與高峰相較跌幅：-26.6％
2000年至'08年3月漲跌幅：67％

地區：聖地牙哥
房價高峰時間點：2005年11月
3月與高峰相較跌幅：-26.0％
2000年至'08年3月漲跌幅：85％

地區：邁阿密
房價高峰時間點：2006年12月
3月與高峰相較跌幅：-25.6％
2000年至'08年3月漲跌幅：109％

地區：底特律
房價高峰時間點：2005年12月
3月與高峰相較跌幅：-24.8％
2000年至'08年3月漲跌幅：-4％

地區：洛杉磯
房價高峰時間點：2006年9月
3月與高峰相較跌幅：-24.4％
2000年至'08年3月漲跌幅：107％

地區：坦帕市（Tampa）
房價高峰時間點：2006年7月
3月與高峰相較跌幅：-23.4％
2000年至'08年3月漲跌幅：82％

地區：舊金山
房價高峰時間點：2006年5月
3月與高峰相較跌幅：-22.9％
2000年至'08年3月漲跌幅：68％

地區：華盛頓特區
房價高峰時間點：2006年5月
3月與高峰相較跌幅：-19.4％
2000年至'08年3月漲跌幅：102％

地區：明尼波里
房價高峰時間點：2006年9月
3月與高峰相較跌幅：-16.9％
2000年至'08年3月漲跌幅：42％

地區：克里夫蘭
房價高峰時間點：2006年7月
3月與高峰相較跌幅：-13.8％
2000年至'08年3月漲跌幅：6％

地區：波士頓
房價高峰時間點：2005年9月
3月與高峰相較跌幅：-13.0％
2000年至'08年3月漲跌幅：59％

地區：芝加哥
房價高峰時間點：2006年9月
3月與高峰相較跌幅：-10.8％
2000年至'08年3月漲跌幅：50％

地區：丹佛
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-9.2％
2000年至'08年3月漲跌幅：27％

地區：紐約
房價高峰時間點：2006年6月
3月與高峰相較跌幅：-8.9％
2000年至'08年3月漲跌幅：97％

地區：亞特蘭大
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-7.9％
2000年至'08年3月漲跌幅：25％

地區：西雅圖
房價高峰時間點：2007年7月
3月與高峰相較跌幅：-7.3％
2000年至'08年3月漲跌幅：78％

地區：波特蘭
房價高峰時間點：2007年9月
3月與高峰相較跌幅：-6.5％
2000年至'08年3月漲跌幅：74％

地區：達拉斯
房價高峰時間點：2006年8月
3月與高峰相較跌幅：-5.7％
2000年至'08年3月漲跌幅：19％

地區：夏洛特（Charlotte）
房價高峰時間點：2007年8月
3月與高峰相較跌幅：-3.2％
2000年至'08年3月漲跌幅：32％

地區：20區綜合指數
房價高峰時間點：2006年7月
3月與高峰相較跌幅：-16.6％
2000年至'08年3月漲跌幅：72％

資料來源：凱西席爾房價指數

[轉載] 哈佛研究：未來10年, 美國房市將分區復甦

本篇文章摘自： 商業周刊第 1077 期
作者：尹鳴

美國房價指數連續20個月下滑之際，卻有研究指出，人口成長將可望帶動美房市回溫。

此刻的美國房地產市場，只有「淒風苦雨」四字能夠形容：銷售低迷、價格狂跌。因為繳不出貸款，被銀行沒收拍賣的件數暴增。

市場專家對房市的分析，大多偏空，認為最壞的時期還沒到來。預估今年下半年；甚至明年，美國房市都還有得跌，至於何時回升？沒人敢想。

標 準普爾公司五月底公布與著名經濟學家席勒（Robert Shiller）共同編製的標普／席勒房價指數（Standard & Poor's/Case-Shiller home price index）顯示，全美房價指數今年第一季比去年同期下降14.1％，幅度達一九八八年該指數編製以來的最大跌幅，同時這也是該指數連續第二十個月下滑。

全美的二十個大城市中，有十九個城市房價下跌，十五個城市房價跌幅都是二十年來最大，其中，有六個城市的跌幅超過20％，又以拉斯維加斯的跌幅最大，達25.9％。

「從這些數據中幾乎看不到希望，全國絕大多數地區的房市（景氣）仍在下滑。」標普公司指數委員會主席布利策（David Blitzer）說。

但哈佛大學房屋聯合研究中心（Joint Center for Housing Studies of Harvard University）最新一份研究報告「二○○八美國住屋供給現況」，卻出現頗振奮人心的結論：未來十年，美國房屋需求將出現明顯成長。

「好消息是，我們的人口還在成長，」哈佛房屋研究中心主任雷欽納斯（Nicolas Retsinas）指出，「家庭數越多，就越多人需要找地方住。」

哈佛這項研究發現，美國購屋者將呈現長期正成長，主要幾項與人口結構變化因素有關。

家庭數將年增1.3％　有利支撐房屋需求

其中，有四大因素，導致美國家庭數在未來十年之內顯著增加：

一、晚婚者、離婚率升高。這兩項趨勢，使一個人住的家庭成為所有家庭形式中成長最快者。

二、回音世代（編按：echo boomer，指出生於七○年代末至九○年代初的嬰兒潮世代子女）已成年。回音世代中年紀最大者如今已成年需離家生活，其人數眾多，為之前X世代的三倍，在人口統計上意義重大。

三、回音世代的父母——嬰兒潮世代平均壽命拉長。

四、美國每年新增一百二十萬名移民。

報告指出，在上述四大因素匯聚之下，二○一○年到二○二○年，美國家庭數每年將平均增加一百四十萬戶，以美國目前家庭數一億一千萬戶計算，等於每年增加1.3％。

不 過在房價回升之前，美國房屋市場有幾項問題必須先解決：首先，最大的問題便是餘屋過剩；二○○五至二○○七年，求售的新屋及成屋空屋暴增46％，到達二百 一十二萬戶；全美餘屋充斥，導致房地產價格下跌，新建案也因此延宕，同時讓好幾百萬名屋主的房價，跌到比房貸金額還低。

根據哈佛大學這項 研究的統計，今年初，全美未售新屋數量相當於11個月的新屋供給量，未售獨棟成屋則有10.7個月。通常，餘屋量只要超過六個月的供給量，便被認為是買方市 場。欲降低目前的供給量，則需要房價下跌、利率下降及就業率上升、消費信心回升，及房屋抵押貸款門檻降低等多項因素配合。

新屋開工率月降3.3％　有利加速餘屋消化

新建案減少，也是餘屋消化的關鍵因素。雷欽納斯指出，根據商務部統計，今年五月，經季節調整後的美國住宅開工年率，已經降至九十七萬五千戶，較四月份的一百萬戶降低3.3％，減少速度不可謂不快。

衛 斯理學院（Wellesley College）經濟學教授、Fiserv CSW房地產顧問公司的共同創辦人凱斯（Karl Case）指出，業界的確已經預見，房屋開工率大幅下降，將刺激泡沫破滅的房地產市場回升。同時，凱斯也認同哈佛的研究結果，認為美國房市長期看升，並且 同意，房市長期復甦的動力，來自新移民及其他人口統計上的趨勢。「如果美國家庭數以目前這種變化持續下去，是的，我們認為房價將會復甦，而且將再度開始上 漲。」

一九九○年代初期的房市泡沫化期間，有最多移民人口的城市，像洛杉磯，房市復甦的速度比外來人口較少的波士頓等其他大都會地區要快很多，即可證明哈佛的研究結論，「並非所有的新移民都會買房子，但買房子的移民真的很多。這對房價有正面影響。」凱斯說。

哈 佛的報告指出，美國的房市將呈現分區復甦的局面，餘屋較少的東北部地區明年春天便可望見到復甦跡象，而在市場高峰時期過度興建的西南部地區，則可能要花兩 到三年才能消化餘屋，止跌回穩。其中，問題最大的是中西部各州；這些地區的房市下跌，並非因過度興建而導致供給過剩，而是來自失業問題。未來，這些地區房 價能否回升，則有待時間驗證。

想在家工作嗎? Websites for At-Home Jobs

隨著油價上漲, 越來越多人選擇在家工作; 有些小孩還小的母親, 也希望能找一份能在家上班的工作, 方便就近照顧孩子, 同時賺點錢補貼. 但是當這一類的工作需求增加, 隨之而來的就是詐騙的徵才廣告, 你要上哪去找可信的徵才廣告呢? 今天的華爾街日報上有一篇短文, 就是徵對想找這一類工作人而寫, 我就不翻成中文了, 因為這些網站裡徵求的人都是要會英文的.

Nice Work If You Can Get It: Web Sites for At-Home Jobs
WSJ.com by Sue Shellenbarger

As gasoline prices soar and joblessness mounts, the nonstop stream of email I get from readers wanting to work from home is rising, too. Also multiplying are the online scam artists who seek to profit on that desire.

So like the ancient philosopher Diogenes searching for an honest man, I set out looking for a few honest Web sites that actually help people find real, paying home-based work. I selected only sites with a track record and users I could interview. Help in my search came from Tory Johnson, founder of WomenforHire.com, an employment Web site, and co-author of a forthcoming book on working from home; and Peter Weddle of Weddles.com, a researcher, consultant and author on recruiting and online employment.

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[轉載] Inventory is falling and Rates are climbing

今天的水星報報導二篇有關地產和貸款利率的文章, 如果你沒看到, 這裡是文章連結:

Lower prices luring home buyers in Silicon Valley
SUPPLY OF AVAILABLE PROPERTIES IS FALLING
By Sue McAllister, Mercury News 6/19/08

Far fewer homes sold last month in Santa Clara County than in May last year, and median prices fell 12 percent. But amid the grim figures may be a glimmer of good news.

Sellers and buyers are striking as many deals now as they did in 2005 at the height of the boom, according to data from local brokerages, and the number of homes for sale in the county has been falling steadily - not at all typical for this time of year.

Real estate information firm DataQuick Information Systems reported Wednesday that the sales of 1,040 previously owned single-family houses closed escrow in Santa Clara County last month, up from 924 in April, but down 27 percent from May 2007. And the median price paid for those houses was $696,500, down 12.3 percent from $793,750 a year earlier.

The figures will strike some homeowners - loath to see their property values fall - as somber. The bright side is that the Silicon Valley market has sped up recently. More houses are selling, and the supply of homes on the market is falling.

"We're getting more consumers putting deals together," said Dave Walsh, president of the Santa Clara County Association of Realtors. "It does not mean that the market has bounced back. What it means is we're not in a softening market right now. Prices are fair, the affordability indexes are more in line, and more people can qualify for mortgages now. Buyers are still very choosy about what they pay. They're not willing to overpay."

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Mortgage rates hit nine-month high
SECURITIES INVESTORS DEMAND MORE AS A HEDGE AGAINST INFLATION
By Sonia Narang, Mercury News 6/19/08

Interest rates for 30-year, fixed-rate mortgages are expected to reach a nine-month high of 6.42 percent today, according to mortgage financing company Freddie Mac.

The threat of rising inflation has bumped up long-term interest rates over the past few months, analysts said. On June 12, the 30-year, fixed-rate mortgage was 6.32 percent and the 15-year rate stood at 5.93 percent, the highest numbers since October 2007.

Some experts attribute recent mortgage rate hikes to inflation-related concerns raised by Federal Reserve officials.

"This led some market participants to believe that the Fed will raise rates more aggressively over the year than previously thought," said Frank Nothaft, Freddie Mac's chief economist.

Inflation pressures tend to drive up mortgage rates because investors in mortgage-backed securities - who are ultimately responsible for providing the funds to make mortgage lending possible - demand higher rates of return for their investments when there's inflation on the horizon.

While rising crude oil and gasoline prices have led to increased concerns about inflation, some analysts believe that interest rates on loans will begin to settle soon.

"It's very common for mortgage rates to move a lot in a short period of time and show little movement over an extended period of time," said Greg McBride, senior financial analyst at Bankrate.com.

"We're months away from an interest rate hike," he added. "But mortgage rates tend to move in advance of the Federal Reserve actually changing interest rates."

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